Der Sachwert (SW)

Sachwerte werden über die Herstellungskosten der Einzelgebäude zum Wertermittlungsstichtag gemindert um die Abnutzung wegen Alters berechnet.

Zunächst sind also die einzelnen Gebäude einzugeben, wobei in jedem Teilbereich beliebig viele Gebäude eingegeben werden können. Bei der Sachwertberechnung ist jedem Gebäude jedes Teilbereiches eine eigene RND zuzuweisen.

Gebäude hinzufügen

Bezeichnung, Gebäudeart und -typ

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Die einzelnen Gebäude werden über das ➕ Symbol nacheinander eingegeben, wobei das erste Gebäude die Funktion des Hauptgebäudes bekommt.

Da es im Ertragswertverfahren nur eine RND für alle Ertragsobjekte eines Teilbereiches gibt, wird hier die RND des Hauptgebäudes eingeführt.

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Wählen Sie hier die Art des Gebäudes und den Gebäudetyp entsprechend der Vorgaben der NHK 2010.

Bei der Bezeichnung des Gebäudes sind Sie in Ihrer Eingabe frei, z.B. Wohnhaus mit Lagerhalle

Bestimmung des Sachwertes

Die einzelnen Sachwerte werden normalerweise über die Bruttogrundfläche (früher Bruttorauminhalt) * der Herstellungskosten/qm berechnet. Dabei stammt die Bruttogrundfläche meist aus den Berechnungen des Architekten (Bauakte), aus der Gebäudeeimessung des Katasters (via ALKIS Daten) oder aus eigenen Messungen.

Button	Bedeutung
detailliert	der Normalfall der Wertbestimmung über die Bruttogrundfläche und die Herstellungskosten
pauschal	Eingabe des Gebäude-Zeitwertes über einen Pauschalansatz wie z.B. 5.000 EUR für eine Garage

Ausstattungsstandard

Der Ausstattungsstandard ist über die Standardstufen 1 bis 5 und die jeweiligen Anteile in diesen Stufen einzugeben.

Baupreisindex

Der zum Wertermittlungsstichtag gehörende Baupreisindex wird der Tabelle des statistischen Bundesamtes automatisch entnommen und angezeigt.

Er kann individuell verändert werden und wird über das Symbol erneut aktualisiert.

Baupreisindizes aktualisieren sich automatisch nach ihrer Veröffentlichung. Arbeiten Sie deshalb stets online, da dieser Automatismus ansonsten nicht funktioniert.

Herstellungskosten bzw. Kostenkennwert

Die Herstellungskosten werden der NHK 2010 entnommen und an die Eingaben des Ausstattungsstandard angepasst.

Hier können ebenfalls empirisch ermittelte
Herstellungswerte eingegeben werden.

Über das Rechner-Symbol können zusätzlich Korrekturfaktoren nach Anlage 5 (Sachwertmodell AGVGA NRW) sowie ein empirisch ermittelter Korrekturfaktor eingegeben werden.

Das Ergebnis sind die Herstellungskosten des Gebäudes, mit dem die BGF multipliziert wird, um die Herstellungskosten zum Wertermittlungsstichtag zu erhalten.

die Bruttogrundfläche (BGF)

Die Bruttogrundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Geschosse incl. ihrer Umfassungswänden. Auf die Definition gem. der Sachwertrichtlinien und der NHK 2010 soll hier nicht weiter eingegangen werden soll.

Die BGF kann als vorab ermittelter Wert direkt eingegeben, sie kann aber auch über den implementierten Rechner errmittelt werden.

BGF ermitteln

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Unter Gebäude(teil) wird das Gebäude ggf. zerlegt in einzelne Bereiche wie Wohnhaus und Anbau.

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Erstellen Sie nun für jeden Gebäudeteil die jeweiligen Ebenen für das KG, das EG DG etc.

Jede Ebene wird über beliebig viele Teilsegmente

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(z.B. Gebäudefläche mit Versprüngen zzgl. überdachte Terrassen) berechnet, die insgesamt die Bruttogrundfläche bildet.

schiefwinklige Raumformen

Über das Rechner-Symbol kann die Fläche von nicht rechteckigen Räumen (F=L * B) berechnet werden.

Geben Sie also jeweils die beiden Maße der Raumenden ein Fm=((L1 * B1)+(L2 * B2))/2.

GEOWert führt die entsprechende Mittelung durch und gibt die gemittelte Fläche hierzu aus.

Baujahr

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Die Baujahre der einzelnen Gebäude werden in den dafür vorgesehenen Feldern eingegeben. Sie gelten für die Sach- und Ertragswertberechnung.

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Während bei der Sachwertberechnung alle Gebäudewerte über Ihre individuelle RND ermittelt werden, wird bei der Ertragswertberechnung die RND des Hauptgebäudes in jedem Teilabschnitt herangezogen, um die Erträge zu kapitalisieren.

Über die einfache Subtraktion GND – Alter = RND wird die Restnutzungsdauer zunächst berechnet.

modifizierte RND

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Für Modernisierungsmaßnahmen, die die RND erhöht, hat die AGVGA eine Tabelle aufgestellt, nach der die sog. „modifizierte Restnutzungsdauer“ bestimmt wird.

Vergeben Sie hier die erforderlichen Modernisierungspunkte und kommentieren diese, falls erwünscht, z.B. „neue Eindeckung 2001“

GEOWert greift auf die aktuellen Tabellen der AGVGA zu. Diese liegen offen und können durch eigene Tabellen ersetzt werden.

Über einen Haken kann die Berücksichtigung der Modernisierung vorübergehen wieder ausgeschaltet werden, um z.B. Wertänderungen zu erkennen.

Alterswertminderung

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Es kann auf verschiedene Minderungsalgorithmen für die Alterung des Gebäudes zurückgegriffen werden (Ross, Vogels, parabolisch, linear).

Die lineare Wertminderung entspricht der Forderung der Sachwertrichtlinien.

Außenanlagen

Die Komponenten der Außenanlagen, hier die Zeitsachwerte der Bio-Kläranlage und des Gartens werden einzeln über ➕ erfasst und in einer Tabelle ausgegeben.

Besondere Merkmale

Die besonderen Merkmale wie z.B. Schäden und Reparaturen oder sonstige positive und negative Gegebenheiten des Bewertungsobjektes werden ebenfalls einzeln über ➕ erfasst und in einer Tabelle ausgegeben.

Der Sachwert

An dieser Stelle wird die vollständige Sachwertberechnung auf dem Monitor ausgegeben.

Bis auf den Sachwertfaktor sind hier keine Eingaben möglich.

Eingabe des Sachwertfaktors (SF)

Schließlich ist der Sachwertfaktor im dafür vorgesehenen Feld einzugeben.

Dieser äußerst Einfluss nehmende Parameter ist z.B. den Grundstücksmarktberichten zu ermitteln und auf den Einzelfall bezogen zu würdigen und ggf. anzupassen.